Steigende Immobilienpreise in ganz Europa: Hat sich eine Blase gebildet?
Sie haben es bestimmt auch in den letzten Jahren beobachten können: Die Immobilienpreise steigen und steigen. Gerade in der westlichen Welt erreichen sie jedes Jahr neue Allzeithochs. Doch kann diese Entwicklung für immer Bestand haben? Oder droht mit der sich verändernden wirtschaftlichen Gesamtlage eine Immobilienblase 2022?
Die Immobilienpreise in Europa: immer weiter nach oben
Seien es die Immobilienpreise in Deutschland oder die Immobilienpreise in der Schweiz – in ganz Europa kennen die Preise aktuell nur eine Richtung: nach oben. Und die Entwicklung ist rasant – in vielen europäischen Großstädten haben sich die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren verdoppelt. Gerade Menschen mit einem durchschnittlichen Einkommen haben große Schwierigkeiten, ein neues Haus oder eine neue Wohnung zu finanzieren. Doch während die Nachfrage dank günstiger Darlehenskonditionen in den letzten Jahren konstant auf einem hohen Niveau gehalten werden konnte, droht mit steigenden Zinssätzen nun die Kehrtwende.
Der langfristige Trend ist überaus positiv
Über viele Jahrzehnte hinweg betrachtet, wird Grund und Boden immer teurer. Das ist leicht erklärt: Weil es für Immobilien nur einen begrenzten Platz auf der Erde gibt, die Weltbevölkerung sowie die durchschnittliche Wohn- und Gewerberaumfläche aber konstant steigt, konkurrieren immer mehr Menschen um ein immer geringeres Angebot. Eine jährliche Wertsteigerung von einigen Prozent ist für Immobilien also absolut üblich. Doch noch etwas hat die Immobilienpreise in Europa in den letzten Jahrzehnten getrieben: Mehr und mehr Menschen und Unternehmen drängen in die großen Ballungszentren. Infolgedessen sind Grund und Boden dort besonders begehrt, die Preise explodieren regelrecht. Daneben zeichnet sich bereits seit Beginn des 21. Jahrhunderts ein Trend ab, dass die kommunalen Verantwortungsträger immer weniger neues Bauland ausweisen – es kommt zu einer zusätzlichen Verknappung des Angebots.
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Immobilen stellen nicht nur deshalb eine überaus wertbeständige Anlage dar. Gerade in Europa, wo Bauherren unzählige Bauvorschriften beachten müssen, sind Gebäude auch besonders langlebig. Die Sanierungskosten können zumeist aus den laufenden Erträgen bezahlt werden. Das Grundstück an sich bedarf sowieso nur selten wesentlicher Erhaltungsmaßnahmen. Bei Immobilien handelt es sich also um eine Investition, die zwar regelmäßig gepflegt, nicht jedoch kostenintensiv erhalten werden muss.
Kurzfristige Preisschwankungen dürfen deshalb nicht über den positiven Langzeittrend hinwegtäuschen. Sowohl die Immobilienpreise in der Schweiz als auch die Immobilienpreise in Deutschland sind in einem beliebigen 20-Jahres-Zeitraum – jedenfalls nominal – noch nie gefallen.
Was für eine Immobilienblase 2022 spricht
Es gibt jedoch einige Entwicklungen am Markt, die Investoren in Sorge versetzen. Da ist zunächst die Preisentwicklung der vergangenen Jahre. Die jährlichen Wertsteigerungen lagen deutlich über dem langfristigen Mittel. Aufgrund einer Flut an fast zinslosen Darlehen konnten viele Menschen und Unternehmen große Summen aufbringen, um die hohen Immobilienpreise zu stemmen. Aus diesem Grund wurden im letzten Jahrzehnt überdurchschnittlich viele Investitionen in gewerblich, landwirtschaftlich oder zu Wohnzwecken genutzte Flächen getätigt. Von einem Investitionsstau kann hier wahrlich nicht die Rede sein.
Vielmehr steht es zu vermuten, dass mit den zu erwartenden Leitzinssteigerungen die Ära des „billigen Geldes“ zunächst einmal vorbei sein wird. Investitionen fließen dann wieder in andere Anlageklassen sowie in bestehendes Immobilieneigentum. Mithin könnten am Immobilienmarkt zunächst Liquiditätsengpässe entstehen, die schließlich in rasch fallende Preise münden. Ein plötzliches Versiegen der aktuell noch hohen Nachfrage an Immobilien würde für den Markt unweigerlich einen unerwarteten Schock darstellen. Die Fallhöhe der Preise hängt dann von vielen unwägbaren Faktoren ab.
Ein Beispiel: Immobilien in Riehen
Ein anschauliches Beispiel bietet der schweizer Ort Riehen. In den vergangenen Jahren haben teure Immobilien Riehen zu einem wirtschaftlichen Aufschwung verholfen. Mittlerweile äußern jedoch erste Eigentümer Zweifel an der Wirtschaftlichkeit ihrer Investitionen. Denn die wirtschaftlichen Ressourcen Riehens sind bei weitem nicht so schnell gewachsen wie die Immobilienpreise. Es deutet sich eine Immobilienblase 2022 an. Denn benötigen viele Immobilieninvestoren schnell wieder Geld – beispielsweise, weil sie Darlehen nur noch zu ungünstigen Konditionen gewährt bekommen – sind die Immobilien in Riehen die ersten, die unter den Hammer kommen.
Eine solche Entwicklung könnte einen unwillkommenen „Domino-Effekt“ auslösen. Verkaufen die ersten Investoren ihre Immobilien, könnten rasch weitere folgen. Sehen sich die Eigentümer erst einmal mit sinkenden Preisen konfrontiert, droht eine sich selbst befeuernde Abstiegsspierale. Experten sagen für einen solchen Fall Preisverfälle um bis zu 20 Prozent voraus.
Doch noch ist es nicht so weit. Auch im letzten Jahr haben die Immobilienpreise in Riehen – wie im Rest der Schweiz – kräftig zugelegt. Trotz einer weltweiten Pandemie, die zunächst ein großes Hindernis für die wirtschaftliche Aktivität sowie den Kapitalfluss darstellte, wollten immer mehr Menschen und Unternehmen Grund und Boden in dem schweizer Ort erwerben. Gleichzeitig waren jedoch viele Eigentümer darauf bedacht, ihre Immobilien zunächst zu halten. Eine hohe Nachfrage traf auf ein immer knapper werdendes Angebot. Die Erwartung künftiger Preissteigerungen hat dabei das gegenwärtige Wachstum angetrieben. Ob sich dieser Trend in den nächsten Jahren fortsetzen wird, ist jedoch überaus ungewiss. Es scheint gut möglich, dass kapitalstarke Investoren insbesondere bei steigenden Anleihezinsen weniger gewillt sind, in Immobilen zu investieren. Diese gelten zwar nicht als riskante Geldanlage, stellen aber zweifelsohne nicht die sicherste Investition dar. Wie bereits erwähnt kann es dann viele Jahre dauern, bis die Preise zu ihrem Allzeithoch zurückkehren.
Die Bedeutung psychologischer Effekte
Auch psychologische Effekte spielen bei der aktuellen Debatte um eine mögliche Immobilienblase eine bedeutende Rolle. Gerade mit Blick auf den Aktienmarkt ist schon lange bekannt, dass ein gerechtfertigter Preisverfall häufig einen irrationalen Überverkauf von Wertpapieren nach sich zieht. Dieser Zerreffekt liegt insbesondere in der konstanten Preiserhebung an den äußerst liquiden Aktienmärkten begründet. Investoren fühlen sich aufgrund der stetigen Anzeige der aktuellen Börsenkurse von der Sorge vor zukünftigen Preisverfällen derart getrieben, dass sie ihre Aktien unbegründet verkaufen.
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Dieser Effekt ist an den Immobilienmärkten natürlich weniger stark ausgeprägt. Insbesondere wird kein standardisierter Preis ermittelt. Doch können auch Immobilieneigentümer aus dem Verkaufspreis ähnlicher Objekte Rückschlüsse auf den Wert ihrer eigenen Immobilien ziehen. Auf diese Art und Weise kann eine – natürlich weniger stark ausgeprägte – Verkaufswelle entstehen, inmitten derer Investoren ihre Immobilien weit unter deren tatsächlichem Wert verkaufen. Es sind solche kognitiven Verzerrungen, die nachgewiesenermaßen bereits in der Vergangenheit rasche Preisverfälle an den Immobilienmärkten begründet haben.
Gibt es also eine Immobilienblase 2022?
Ob aus den genannten Gründen von einer Immobilienblase gesprochen werden kann oder nicht, ist überaus fraglich. Selbst den erfahrensten Investoren fällt es schwer, ein eindeutiges Urteil zu treffen. Wie aufgezeigt, sprechen verschiedene Faktoren dafür und dagegen. Auf der einen Seite droht in den nächsten Jahren das Angebot an niedrig verzinsten Darlehen rasch zu versiegen. An einigen Orten wird es dadurch sicherlich zu einer spürbar nachlassenden Nachfrage nach Immobilien kommen. Doch der langfristige Trend fällt überaus positiv aus. Immobilien sind und bleiben eine wertbeständige Geldanlage. Gerade im Vergleich zu den volatilen Aktienmärkten fallen die Preisschwankungen relativ gering aus.
Gegen eine Blase spricht konkret, dass sich noch immer keine größere Verkaufswelle abzeichnet. Es scheint also so, als ob die breite Mehrheit der Immobilieneigentümer mittel- und langfristig Preissteigerungen erwartet. Wie bereits gezeigt, ist diese Erwartung auch gut begründet. Kommt es jedoch insgesamt zu Liquiditätsengpässen an den Kapitalmärkten und wollen Investoren einen größeren Teil ihres Vermögens umschichten, droht gerade Immobilien in kleinen, wirtschaftlich unbedeutenden Orten ein rascher Preisverfall.
Schon einige wenige Verkäufe deutlich unter dem vorher marktüblichen Preis könnten einen „Domino-Effekt“ auslösen, der zu einer sich selbst befeuernden Abwärtsspirale führt. Ob, wo und in welchem Ausmaß solche Entwicklungen zu erwarten sind, kann jedoch niemand sicher prognostizieren. Es ist deshalb überaus wichtig, dass Immobilieneigentümer ein wachsames Auge haben. Insbesondere sollten sie sich regelmäßig über Verkäufe in der näheren Umgebung der eigenen Immobilie informieren. Dann jedoch droht ihnen erstmal nichts zu passieren.