Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist für viele nicht nur ein gewaltiges finanzielles Engagement. Es bedeutet fast immer eine langfristige Bindung. Ein gemietetes Objekt kann im Zweifel schnell gewechselt werden. Der Käufer möchte sein Wohneigentum indes lange nutzen, ja möglicherweise darin „alt werden“. Selbst, wenn es nicht um Wohneigentum geht, sondern um eine Gewerbeimmobilie, muss alles passen, damit der Standort dem Unternehmenserfolg dienlich ist und das möglichst lange. Der Kauf einer Immobilie läuft heutzutage weitestgehend über Immobilienmakler. Gerät ein Interessent an gute Makler, läuft alles reibungslos und die Konditionen stimmen. Gerät der Käufer an schlechte Makler, wird er im günstigsten Fall eben nicht fündig. Im ungünstigen Fall zahlt der Käufer zu viel für die Immobilie oder es kommt im gesamten Abwicklungsprozess zu Problemen. Das Gleiche gilt für den Verkäufer einer Immobilie, denn auch hier ist ein guter Makler wichtig, damit die Immobilie nicht unter Wert verkauft wird und die Abwicklung korrekt verläuft. Nach einer Google-Suche beispielsweise nach „Immobilienmakler Bielefeld“, den erstbesten Eintrag für den Standort zu nehmen, währe falsch. Es gilt, die Spreu vom Weizen zu trennen und den guten Makler von einem schlechten Makler zu unterscheiden. Das gelingt anhand einiger Kriterien, die Sie abprüfen sollten, bevor Sie einen Immobilienmakler mit der Suche nach Ihrem Objekt beauftragen, in dessen Angebot nach passenden Immobilien suchen oder ihm den Verkauf ihrer Immobilie anvertrauen. Wenn Sie die nachfolgende Checkliste prüfen, dann finden Sie gute Makler und geraten nicht an schlechte Makler.
Er hat ein klar strukturiertes Angebot
Beim ersten Blick auf die Internetseite eines Immobilienmaklers erkennt der Kaufinteressent oft recht schnell, wie der Vermittler aufgestellt ist. Hat die Webseite und die Auflistung der offerierten Objekte eine klar gegliederte Struktur? Ist eine Spezialisierung und thematische Ausrichtung erkennbar? Oder wird in einer Art Bauchladen von der Garage über Wohnungen und Häuser, der Scheune oder dem Bauernhof bis zur Industriehalle alles unsortiert angeboten, was der Markt her gibt? Wenn Sie sich als Käufer für ein bestimmtes „Immobilien-Thema“ interessieren, lohnt es sich, eher zum Spezialisten für eben dieses Thema zu gehen, anstatt zum „Einer-für-Alles-Makler“. Bitte nicht missverstehen. Wenn ein Makler ein diversifiziertes Angebot hat, muss das nichts Schlechtes sein. Aber dann darf eine gute Struktur erkennbar sein und am besten hat dieses Immobilienbüro dann mehrere Mitarbeiter mit entsprechenden Expertisen. Aber wenn es ein Ein-Mann-Betrieb ist und auf der Internetseite die Mietwohnung neben der Industrieimmobile angeboten wird, darf dieser Mangel an Struktur als aufschlussreich für schlechte Makler gelten.
Er hört zu und versteht die Wünsche seiner Kunden
Gute Makler müssen die Immobilie finden und anbieten, die Klienten sich wünschen und vorstellen. Dazu muss er Ihnen zuhören, sich einfühlen und Sie verstehen können. Sie such als Käufer ein frei stehendes Einfamilienhaus mit einem Garten und Garage in einer ruhigen Lage? Dann sollte er nach dem Vorgespräch keine Doppelhaushälfte mit einer kleinen Terrasse dahinter und einem Stellplatz auf einem Sammelparkplatz direkt neben einer Eisenbahnstrecke anbieten. Meist merken Sie in Gesprächen und dann den ersten Angeboten schnell, ob ein Immobilienmakler tatsächlich genau die passende Immobilie anbietet oder einem nur den Ladenhüter offeriert, den er endlich loswerden will.
Er zeigt alles und vertuscht nichts
Dass man bei der Besichtigung einer Wohnung oder eines Hauses, in dem aktuell noch Menschen wohnen, nicht in jeden Schrank und jede Schublade schauen darf, ist ok. Aber bei der Besichtigung einer Wohnung und erst Recht eines Hauses muss der Interessent vom Keller bis unters Dach alles anschauen dürfen. Wollen Sie auf den nicht ausgebauten Dachboden steigen, um das Gebälk des Dachstuhls auf seinen Zustand zu prüfen? Wollen Sie im Keller nachschauen, ob die Wände trocken sind? Dann ist so ein Spruch wie „dafür habe ich gerade keinen Schlüssel, da können wir nicht rein“ definitiv die falsche Antwort. Wenn Sie sich eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus ansehen und der Makler möchte spürbar vermeiden, dass sie mit anderen Bewohnern sprechen, dann ist das ebenfalls verdächtig. Sie dürfen eine Immobilie gründlich prüfen und der Makler sollte offen alle Fragen beantworten. Das gilt beispielsweise für laufende Kosten. „Die sind ganz günstig“, ist keine solide Antwort auf die konkrete Frage nach den Heiz- oder Stromkosten einer Wohnung.
Er bietet ein Exposé und ausführliche Objektunterlagen
Für jede Immobilie, die der Makler offeriert, sollten neben einem Exposé auf der Internetseite ausführliche Objektunterlagen vorgehalten werden. Dort muss alles enthalten sein, was für die Wohnung oder das Gebäude wichtig ist. Beispielsweise das Baujahr, der Zeitpunkt eventueller Renovierungen, die Anzahl der Vorbesitzer. Der Energieausweis gehört ebenso dazu, wie Informationen, ob das Objekt im Grundbuch „belastet“ ist. Diese Belastungen können nicht nur Einträge früherer Finanzierungen sein, sondern auch Ein-, Durch- oder Überfahrtrechte, die einem Nachbar oder einem anderen Bauobjekt in zweiter Reihe im Grundbuch eingeräumt sind. Die Unterlagen geben über den Preis, die Maklerkosten und sonstige Kosten Auskunft. Gerade bei Häusern und bebauten Grundstücken sollten vorhandene Grundrisse, frühere Baupläne und ähnliche Dokumente nicht fehlen, sofern diese verfügbar sind. Zu den Objektunterlagen gehören aber genauso Mängel oder Schäden, die nach dem Kauf beseitigt werden müssen und daher Auswirkungen auf den Wert haben.
Er drängt Sie nicht
„Sie sollten sich sehr schnell entscheiden, ich habe noch einige andere ganz konkrete Interessenten an der Hand, die auch bald kaufen wollen.“ Solche Floskeln sollen Druck aufbauen und Sie als Käufer zu einer schnellen Entscheidung drängen. Oder es steckt die Absicht dahinter, ihnen den Preis der Immobilie ohne Verhandlung abzuknöpfen oder sie zum Kauf zu treiben, ohne das Objekt genauer und gründlicher unter die Lupe zu nehmen. Ein seriöser Immobilienmakler tut so etwas nicht. Er lässt Ihnen in jeder Hinsicht Zeit. Einmal Zeit, um eine angebotene Immobilie genau und ausführlich zu prüfen und zum anderen Zeit, sich das Ganze in aller Ruhe zu überlegen.
Er „verkauft nicht aus dem Auto“
Ein seriöser Immobilienmakler hat ein vernünftiges und repräsentatives Büro, in das er sie für erste Gespräche und einen Überblick über seine Angebote und Dienstleistungen einlädt. Ein unseriöser Makler, der vom heimischen Küchentisch aus arbeitet, hat eine Postanschrift aber keinen „Standort“. Er lehnt Wünsche, ihn in seinem Büro zu besuchen ab. Oft mit Ausreden wie „Nein, ich komme immer zu den Klienten nach Hause“ oder „treffen wir uns doch einfach direkt am Objekt“.
Er veranstaktet keine Besichtigungsorgien und hetzt nicht beim Ortstermin
Mag sein, dass es bei der Vermietung von Wohnungen in Städten mit weniger Angebot als Nachfrage mittlerweile üblich ist, mit zahlreichen Interessenten für eine Wohnung in einer Schlange zu stehen, um die Räume in Augenschein nehmen zu können. Aber wenn ein Makler beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses „Besichtigungsorgien“ veranstaltet, indem er mehrere oder gar etliche Interessenten auf einmal zum Ortstermin bittet und im Rudel durch das Objekt treibt, dann ist das unseriös. Der einzelne Interessent kann sich Details nicht in Ruhe in ungestört anschauen, sondern ist von einem Besucherstrom getrieben. Selbst wenn der Makler diese Termine staffelt und dann hetzt „in 15 Minuten kommen die nächsten zur Besichtigung“ ist das genau so ein Unding. Ob bei einer Wohnung und erst Recht bei einem Haus, als Interessent, wollen Sie sich alles in Ruhe und gründlich anschauen, um dann abwägen und eine Entscheidung treffen zu können. Wenn einem eine Horde andere Menschen oder der Makler mit der Uhr im Nacken sitzt, haben Sie genau diese Ruhe und Zeit eben nicht.
Er akzeptiert externe Experten
Wenn Sie ein älteres Haus kaufen und dann umfangreich umbauen und modernisieren wollen, sind Sie gut beraten, bei der Besichtigung einen Architekten oder Bausachverständigen hinzuzuziehen. So ein Experte sieht Dinge und Mängel, die einem Laien nicht auffallen. Er kann ihnen sagen, ob und was die vorhandene Bausubstanz taugt, was bei der Modernisierung zu beachten ist und auch, ob die Immobilie den angegebenen Kaufpreis wert ist. Schließlich kommen nach dem Kauf zusätzlich die Modernisierungskosten auf Sie zu. Ein seriöser Makler wird den externen Experten als ihren Berater bei der Besichtigung ohne irgendwelche Einwände akzeptieren. Wenn er den Fachmann ablehnt oder aber ausschließlich seinen eigenen Experten mitbringen oder zulassen will, ist das ein schlechtes Zeichen.
Kein verbales „Bullshit-Bingo“
Makler sollten sich einer seriösen und klaren Sprache bedienen und ihre Objektbeschreibungen nicht in gedrechselten und oft durchschaubaren Floskeln formulieren. Ein herunter gekommenes Haus, dass erst mit umfangreichen Sanierungs- und Renovierungsarbeiten in einen brauch- und bewohnbaren Zustand versetzt werden kann, hat kein „enormes Entwicklungspotential“. Ein „historisches Haus“ kann sich als uralte Bruchbude entpuppen. Ist ein „großzügiger Garten“ wirklich großzügig, wenn die Quadratmeterzahl verschwiegen wird? So manches „parkähnliche Grundstück“ entpuppt sich als ein seit Jahren völlig zu gewuchertes Areal. Das „Wohnerlebnis auf mehreren Ebenen“ kann sich als Doppelhaushälfte mit drei Stockwerken darstellen, in der Sie dauernd Treppen rauf- und runter rennen, um vom einen Raum in den anderen zu kommen. Ein Angebot, ob als Anzeige in einer Zeitung oder ausführlich auf der Internetseite des Maklers, sollte in einer klaren Sprache alle wesentlichen Fakten und Informationen, nennen, damit sich ein Interessent eine erste realistische Vorstellung machen kann. Sonst machen Sie voller Vorfreude einen Besichtigungstermin, um dann vor Ort nach zwei Minuten festzustellen, dass Sie Zeit verschwendet haben. Klartext gilt zudem in der Kommunikation mit Ihnen als Kunden. Wenn Sie konkrete Fragen haben, bekommen Sie von guten Maklern konkrete Antworten.
Keine Vorkasse und nichts ohne Rechnung
Vor allem Verkäufer einer Immobilie sollten sofort hellhörig werden, wenn der Makler schon vor dem Verkauf einer Immobilie beispielsweise eine „Anzahlung“ auf die Provision kassieren oder anderweitige „Basiskosten“ geltend machen will. Makler werden für den Erfolg bezahlt. Hat der Makler erfolgreich den Verkauf einer Immobilie durchgeführt, steht ihm die Provision zu. Aber auch beim Käufer einer Immobilie sollten sofort die Alarmglocken schrillen, wenn der Makler gegen Bezahlung ein Vorkaufsrecht auf eine Immobilie anbietet oder für die Vermittlung einer Immobilie in seinem Bestand eine Gebühr oder Provision erhebt. Es gilt das „Besteller-Prinzip“. Wer den Makler bestellt, muss dessen Dienstleistung im Erfolgsfall bezahlen. Wenn der Verkäufer den Makler bestellt und beauftragt, kann der Makler nicht zusätzlich beim Käufer der Immobilie abkassieren. Es gibt nur eine Konstellation, bei der der Käufer dem Makler die Provision bezahlen muss: Genau dann, wenn er der Besteller ist und den Makler konkret mit der Suche nach einer für ihn passenden Immobilie beauftragt. Dabei darf der Makler nur dann eine Provision verlangen, wenn er die Immobilie „frisch gesucht“ hat und diese nicht aus seinem Bestand ist. Denn bei der Bestandsimmobilie ist ja wiederum der Verkäufer der Besteller.
Sobald der Makler irgendwelche „vertraulichen Deals“ anbietet und beispielsweise eine günstigere Provision in Aussicht stellt, wenn „wir das ganze ohne Rechnung machen können“, heißt es Finger weg! Nicht nur, dass der Makler dann an der Steuer vorbei arbeitet, was im Strafverfolgungsfall sogar auf den Klienten durchschlagen kann, wenn er sich wissentlich auf so einen krummen Deal eingelassen hat. Ohne Nachweis der Maklerkosten hat der Käufer keine Möglichkeit, diese bei seiner eigenen Steuer entsprechend steuermindernd geltend zu machen. Es gilt: Alles muss mit Rechnungen und dem nötigen „Papierkram“ laufen.
Die Selbstverständlichkeiten zum Schluss
Natürlich gilt für einen Immobilienmakler, was für jeden anderen Dienstleister gilt. Der Makler hat klare erkennbare Öffnungs- oder Dienstzeiten, zu denen er dann immer persönlich erreichbar ist. Anfragen werden zügig, konkret und korrekt beantwortet. Seine Kosten sind transparent, seine Rechnungen entsprechen deutschem Finanzrecht. Sie werden von einem konstanten Ansprechpartner betreut. Und auf der Internetseite sind in einem Impressum alle nötigen und gesetzlich vorgeschriebenen Angaben von der ladungsfähigen Anschrift bis zur Handelsregisternummer zu finden.